有恒产者有恒心。物权是民事主体依法享有的重要财产权，《中华人民共和国民法典》（简称“民法典”）物权编规定了各类财产关系的物权制度，在民法典各分编中排在第一编，重要性可见一斑。此次物权编是在继承已有《物权法》等法律对公私产权实施平等保护的立法宗旨基础上，加大对各类物权的保护，特别是进一步加大对私有财产的保护力度。这一亮点，也可以说是民法典的主要成就之一。
那么，民法典物权编有哪些亮点和变化？大家关心的房屋、土地等相关权益，如何更好地得到保障？
专章规定让“居者有其屋”
2016年4月7日，94岁株洲老人殷维栋因病去世，根据他生前的遗愿，他的遗产全部留给照顾了他8年的保姆宋康兰，遗产包括石峰区清水塘株化生活区内的一套约85平方米的住房，以及约2万元存款。
上世纪五十年代，殷维栋从南京老家来支援株洲建设，他有过两段婚姻，却无子女。2008年，株洲县姚家坝乡的农村妇女宋康兰经人介绍，到殷维栋家做保姆。宋康兰当时要求将2岁的孙女小琪带在身边，殷维栋看小琪乖巧可爱，欣然应允。
宋康兰无微不至地照顾殷维栋，小琪把殷老认作曾爷爷，殷老把小琪当曾孙女带。其乐融融的氛围，给了多年独居的殷老“莫大的幸福”。
为感谢宋康兰，也为了“曾孙女”小琪更好地成长，2012年，当时90岁的殷老决定，死后将房屋及存款全部留给宋康兰。为此，他先后两次找到公证处，要求办理相关遗嘱公证。
更令人感动的是，殷老生前偷偷留下的“录音遗嘱”里，多次嘱咐自己的两个侄女，今后要多帮帮宋家人，“真正把小琪当成我的曾孙女看待，一定保证她今后能读到大学。”
一直以来，我国并没有居住权的相关法律规定。民法典物权编的一大亮点，是增设“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已存在的现实，没有权力赶走居住权人。
据了解，计划经济时代，居住权与公房供给联系在一起，居住权人的子女可以继承房屋，并不用考虑产权问题。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权。只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识，现行《物权法》里并未提及居住权。
“居住权的提出并非首次。2007年就《物权法》草案进行讨论时，著名法学家、中国政法大学前校长江平就提到过居住权。这次民法典把居住权规定到物权编里，主要目的是保障‘居者有其屋’。”中国政法大学教授朱巍分析认为，此次民法典所提到的居住权，属于用益物权中新增加的一个权利，这一权利不能继承、不能转让，且不收费，但需要登记。
不仅如此，居住权还有助于破解“以房养老”的烦恼。
康先生今年已经70多岁，多年前，他唯一的孩子因病去世，康先生和老伴一下子变成了失独老人。原本他们一直靠退休金生活，现在女儿没了，如何养老成为悬在老两口心上的一个“心结”。二老参加“以房养老”保险后，每月获得了近万元的“生活费”，这些费用可以用来聘请保姆，并确保二老晚年生活获得充分的物质保障。可见“以房养老”具有非常积极的现实意义和社会价值。
对“孤老”或子女在海外的老人而言，“以房养老”是非常有价值的养老方案。但老人如果将房屋所有权转让给保险公司或相关金融机构之后，如何保护老人在该房屋中的居住权呢？在居住权设定之前，这都是困扰着金融机构及司法部门的一个难题。
上海明庭律师事务所主任沈默表示，居住权规定，将居住权从房屋的所有权中独立出来，在房产物权的处理中增加了更多的灵活性，满足了人们对房产物权的多样化需求。转让所有权，但保留居住权，将成为今后老年人处置房地产的一个全新方案。
住宅满70年自动续期
今年年初，在西安工作了5年的王先生通过公积金贷款买了一套商品房，50平方米的房子虽然面积不大，却让他感到满足。中国人对住房有着特殊的情结，有了房子才有了固定的居所，心就安静下来，可谓安居才能乐业。
众所周知，在我国，大部分城市住宅的产权是70年。“一旦到期，买下的房子会如何，又该做点啥？”想到这里，王先生心里有些不踏实。
对此，陕西省律师协会民商事专业委员会主任、陕西连邦律师事务所副主任杨硕介绍，居民买一套房子，等于买了两个财产权，一个是房屋的所有权，另一个是房屋所占用范围内相应土地的使用权，法律上称之为住宅建设用地使用权。房屋所有权是没有期限的，随着房屋的灭失而灭失，在灭失之前你永远拥有房屋的所有权，但是建设用地使用权是有期限的，根据我国土地管理法规的规定，住宅建设用地使用权的年限为70年。那么70年之后怎么办？其中涉及两个问题：一个是续费的问题，一个是续期的问题。根据我国民法典物权编第359条的规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
“这意味着，备受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音：住宅的土地使用权届满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。”杨硕说，用全国人大代表、中华全国律师协会会长王俊峰的话说，民法典是民众生活中的一件大事，房屋70年自动续期的规定，解开了很多买房人的“心结”，使存在了多年的问题有了明确的解决方案，人们买房更放心、更踏实了。
“自动续期不是问题，问题是自动续期之时，到底是免费续期，还是要补缴土地出让金？”对于这个问题，温州曾出现这样一件事：2016年，该市一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易中的过户手续问题，原因是土地使用权到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
当时，这一消息不仅震惊了整个温州房地产市场，甚至全国人民都开始检查自己购买房子的土地使用权。对此，民法典是这样规定的：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
也就是说，民法典并未明确规定，住宅土地使用权期限届满后是免费续期、补缴一定货币，是全免还是部分减免，具体落地执行将会交由其他法律根据以后的情况灵活处理。因此，民众需要树立这样一种意识：自动续期不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期。因此，有两点是确定的：自动续期，以及续期是要交钱的。既然是自动续期，那么续期周期为多少年意义就不是特别重要了。问题的重点是：续期费用该怎么算，会不会又要交上一大笔钱？相关法律法规还没有出台，民法典为此留出了立法空间。
有关专家也表示，建设用地使用权即使是续期收费，续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金，前者应该远低于后者。综合2016年温州的事例，原国土资源部给出的处置意见是“两不一正常”的方案——“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。也就是说，温州这批用地是无偿续期。对此，相关人士还表示，住宅用地70年使用权到期后以温州为先例，不收取费用，也不无可能。当然，具体如何规定？未来将会出台详细的法律法规，民众不必担心无法可依，更要相信国家会考虑绝大多数人的承受能力。
外出务工也能享受土地红利
为提高家庭收入，村民王某与妻子吴某长期在外务工，家里的承包地经常处于荒废状态。上半年以来，村里陆续引进了几家桃子种植与加工公司，该公司均需要该村土地来进行规模化桃树种植。为增加经济来源，王某与吴某商议，能否将自家荒废的承包地“出租”给这些公司来种植桃树使用。
经向村支书询问，目前该村正在探索将农民的“土地经营权”出租给外来化农产品公司的发展模式；若该公司效益持续稳定，甚至可以以农民的“土地经营权”入股，并根据公司的利润而取得分红。
“众所周知，农村土地的相关权利是农民最重要的物质财富来源，在农村土地‘三权分置’（即所有权、资格权、使用权三权分置）改革背景下，民法典物权编明确规定土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转其土地经营权，可增加农民收益。”西南政法大学民商法学院副院长、教授张力说，其中流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。
这样一来，农民在进城务工期间，可以将土地经营权出租给相应的公司或农民专业合作社，或者作价入股而成为农产品公司或农民专业合作社等法人的股东。为降低风险，农民可以采取“先租后股”的办法，即先将自己的土地经营权出租，获得定额收益，而待公司或农民专业合作社运行顺畅、利润得到保障之后再行入股。若一段时间后农民想要退出该模式，则可以根据退股管理机制收回自己的土地经营权。
张力表示，在收益形式上，农民可在周期内取得租金或根据法人税后利润，按照股份取得分红。“有些地方甚至实行‘保底收益+按股分红’模式，让农民特别是贫困户在土地经营权入股中有稳定收益。”
同时，民法典物权编还明确土地承包经营权人承包期届满，依照农村土地承包的法律规定继续承包。这不仅提高了土地的利用效率，促进了土地的集约化使用，还适应了“三权分置”后土地经营权入市的需要。
“民法典物权编明确农村集体成员依法可以出让土地经营权、在保留宅基地上房屋居住权的情况下有偿退出宅基地等。这将充分发挥出土地财产权利的属性，改善农村老人的经济弱势地位，让农村老人活得更幸福、更有尊严。”全国政协委员、北京金诚同达律师事务所创始合伙人刘红宇说。
物业收支不能再是“糊涂账”
家住北京市朝阳区的张女士所住小区的居民楼内，一个单元至少两部电梯，每部电梯里三面广告环绕。除了平面广告外，还有滚动播放的电子屏，看得人眼花缭乱。业主们常常聊天议论，“物业这一年得收多少钱？这些钱都花哪了？”
“物业公司在出租广告位前从未征求过业主的意见，公共区域的广告收益也从未向业主公开过。”张女士说，“很多业主默认物业公司的操作，认为电梯间等公共区域跟自己无关，所以对设立广告位以及广告位收益无感。”
据媒体报道，大多数小区电梯广告根据包月时间、位置和数量，广告价格每块每月从80元到200元不等。以此推算的话，小区广告位收入是非常可观的。据介绍，很多小区里的广告位都是由物业公司决定，以整年或按月出租的形式打包给广告公司，广告公司再用于商业运作。整个交易过程中，小区业主根本没有参与的机会。
因此，电梯收益不仅在小区成了一笔说不清楚的“糊涂账”，也显得极为敏感。一位不愿具名的小区物业公司负责人称，小区公共区域广告收入归物业公司已成为业内的潜规则，主要原因是缺乏相关制度的监督，再加上大多小区没有业委会，或者业委会不尽责，小区业主法律意识淡薄，多种因素给了物业公司钻空子的机会，客观上助长了物业公司隐瞒不报的行为。这位负责人透露，这些收益大多都是用在小区绿化、保洁、人员工资等方面了。
但如今，民法典首次通过立法形式对物业公司财务公开的相关内容进行了明确。这就意味着，民法典施行后，物业收支不能再是一笔“糊涂账”。
朝阳法院法官助理张晓明表示，已经颁布的民法典第943条明确规定，物业公司应定期向业主公开收费项目、收费校准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。其中，业主共有部分的经营与收益情况就包括了公共区域的广告收入。
张晓明表示，司法实践中，小区广告费是一笔可观的收入，却是物业公司最不愿意向业主公示的一笔钱。此外，物业公司利用公共区域划设车位进行出租产生的收益，也是业主共有部分经营与收益的一部分。
关于上述收益的权利归属，民法典物权编也给出了明确回应。物权编第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
此外，民法典合同编第943条也规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这些条款都是民法典新增的内容。
近年来，我国城市化进程加快，由物业公司管理的商品房小区成为城市主流居住模式。小区业主与物业的矛盾逐渐上升为基层治理的难点与痛点。在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录竟达358万余条，其中与物业管理相关的超过76万条。
日常工作消极怠工，无法提供与物业费相匹配的服务，导致小区环境脏乱差；小区公共空间被肆意侵占牟利，在公共场地划上停车线就能堂而皇之地收取车位费；电梯间、公共走廊广告展位出租后收入用途不明；邻里小摩擦反映到物业后被推诿，直至演化为暴力冲突……提起部分物业的所作所为，不少群众一肚子苦水。大多数情况下，一些业主即便对物业服务不满、收费存疑，但为了避免“有家难回”，本着“多一事不如少一事”的处事原则，不得不硬着头皮继续缴费。
民法典中有关物业的表述，与群众的呼声相契合，其出炉令人欢欣鼓舞。当然，面对物业长久以来的沉疴积弊，指望一蹴而就解决所有问题并不现实。相关专家表示，在民法典勾勒出制度设计框架的基础上，更需要物业办、居委会等相关部门真正履职尽责、令行禁止，落实严格的监管举措，将物业普遍存在的违规操作关进制度规范的“笼子”，促使物业回归服务的初心。
本文综合自新华网、腾讯网、新法制报、北京日报、新民晚报、潇湘晨报等媒体报道
